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                  2019中级经济师考试房地产专业预习题(十四)
                  来源:经济师考试网  2019-5-6  【

                   一、单项选择题(每题的备选项中,只有1个最符合题意)

                    【习题】市场法估价时,因可比实例成交价格不正常而对其进行的处理,属于( )。(2011年真题)

                    A.建立比较基准

                    B.交易情况修正

                    C.市场状况调整

                    D.房地产状况调整

                    『正确答案』B

                    『答案解析』本题考查交易情况修正的概念。如果可比实例的成交价格不是正常的,则应将其处理为正常的,这种对可比实例成交价格进行的处理,称为交易情况修正。

                    【习题】建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失,属于( )折旧。(2011年真题)

                    A.功能

                    B.经济

                    C.物质

                    D.快速

                    『正确答案』B

                    『答案解析』本题考查经济折旧。经济折旧也称为外部折旧,是指因建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价?#23548;?#25439;。不利因素可能是经济因素、区位因素,也可能是其他因素。在经济不景气时期房地产的价值下降,这也是一种经济折旧。

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                    【习题】基于租赁收入测算净收益的基本公式为:净收益=( )-运营费用。(2011年真题)

                    A.总收入

                    B.有效毛收入

                    C.潜在毛收入

                    D.毛利润

                    『正确答案』B

                    『答案解析』本题考查净收益的计算。基于租赁收入测算净收益的基本公式:净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。

                    【习题】某套住宅的成交价格为5000元/m2,交易中的契税等税费均?#38485;?#26041;负担,已知房地产交易中应?#38485;?#26041;缴纳的税费为正常价格的6%,应?#38485;?#26041;缴纳的税费为正常价格的2%。该套住宅的正常价格为( )元/m2。(2010年真题)

                    A.5200.00

                    B.5300.00

                    C.5319.15

                    D.5400.00

                    『正确答案』C

                    『答案解析』本题考查房地产正常成交价格的计算。正常成交价格=卖方实得金额÷(1-应?#38485;?#26041;缴纳的税费比率),正常成交价格=买方实付金额÷(1+应?#38485;?#26041;缴纳的税费比率)。因为交易中的税费均?#38485;?#26041;负担,所以卖方实?#23454;?#21040;的价格为5000元/m2。运用公?#38477;?#21040;正常成交价格=5000÷(1-6%)=5319.15(元)。

                    【习题】利用假设开发法估价,下列情形中会使评估价格高的是( )。(2010年真题)

                    A.后续开发建设的必要支出大

                    B.后续开发建设的应得利润大

                    C.开发完成后的房地产价值大

                    D.开发期长

                    『正确答案』C

                    『答案解析』本题考查房地产估价的假设开发法。假设开发法的基本公式为:待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税?#36873;B两项都会使评估价格偏低,D如要精确考虑时间,则时间长,管理费用和投资利息一般会大,所以算出来的待开发房地产价值?#19981;?#20559;低。

                    【习题】某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失,属于( )。(2010年真题)

                    A.物质折旧

                    B.功能折旧

                    C.经济折旧

                    D.外部性折旧

                    『正确答案』B

                    『答案解析』本题考查建筑物功能折旧。功能折旧也称为无形损?#27169;?#26159;指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价?#23548;?#25439;。

                    【习题】某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元,空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,运营费用率为20%,该住宅的年净收益是( )万元。(2009年真题)

                    A.1.40

                    B.1.44

                    C.1.60

                    D.1.80

                    『正确答案』B

                    『答案解析』本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=2×(1-10%)×(1-20%)=1.44(万元)。

                    【习题】净收益=潜在毛租金收入-( )+其他收入-运营费用。(2009年真题)

                    A.空置和收租损失

                    B.还本付息额

                    C.折旧额

                    D.所得税

                    『正确答案』A

                    『答案解析』本题考查净收益的求取。基于租赁收入测算净收益的基本公式为:净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。

                    【习题】某建筑物8年前建成交付使用,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是( )。(2009年真题)

                    A.81.00%

                    B.84.00%

                    C.84.17%

                    D.84.80%

                    『正确答案』B

                    『答案解析』本题考查成新率的计算方法。

                    【习题?#30475;?#24320;发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-( )。(2008年真题)

                    A.取得待开发房地产的税费

                    B.转让待开发房地产的税费

                    C.销售开发完成后的房地产的税费

                    D.取得待开发土地的费用

                    『正确答案』A

                    『答案解析』本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税?#36873;?/P>

                    【习题】在房地产估价中,建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。(2008年真题)

                    A.房地产价格

                    B.建筑物开发成本

                    C.土地价值

                    D.建筑物市场价值

                    『正确答案』D

                    『答案解析』本题考查建筑物折旧。建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值。

                    【习题】某宗房地产的成交价格为3000元/平方米,买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%,交易税费均?#38485;?#26041;缴纳,则该房地产的正常市场价格( )。

                    A.高于3000元/平方米

                    B.低于3000元/平方米

                    C.为2700元/平方米

                    D.为3300元/平方米

                    『正确答案』A

                    『答案解析』本题考查交易情况修正。交易税费?#38485;?#26041;缴纳,意味着3000元/平方米是卖方的实得,正常价格=卖方实?#23454;?#21040;的价格+应?#38485;?#26041;负担的交易税费,所以本题中正常价格一定比3000元高。

                    【习题】建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失,属于( )。(2007年真题)

                    A.功能折旧

                    B.经济折旧

                    C.物质折旧

                    D.外部性折旧

                    『正确答案』C

                    『答案解析』本题考查物质折旧。物质折旧也称为有形损?#27169;?#26159;指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价?#23548;?#25439;。

                    【习题】报酬?#23454;?#20110;( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之?#22270;?#21435;投资带来的优惠率。(2007年真题)

                    A.低风险报酬率

                    B.银行存款利率

                    C.银行贷款利率

                    D.无风险报酬率

                    『正确答案』D

                    『答案解析』本题考查报酬率的求取。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。

                    【习题】某宗房地产2016年3月的价格为3000元/平方?#20303;?#24050;知该宗房地产所在地区的同类房地产2016年4月至7月的价格指数?#30452;?#20026;103.0,105.0,108.0,105.0(均以上个月为100),则将该价格调整到2016年7月的价格为( )元/平方?#20303;?/P>

                    A.3058.3

                    B.3150.0

                    C.3240.0

                    D.3679.3

                    『正确答案』D

                    『答案解析』本题考查对可比实例成交价格进行处理。

                    环比指数价格=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26。

                    【习题】建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。

                    A.经济寿命≤自然寿命

                    B.经济寿命≥自然寿命

                    C.经济寿命=自然寿命

                    D.经济寿命>自然寿命

                    『正确答案』A

                    『答案解析』本题考查建筑物折旧的求取方法。经济寿命≤自然寿命。

                    【习题】某宗房地产预计其未来年净收益为100万元,收益年限为35年,?#26102;净?#29575;为10%。该宗房地产的价值为( )万元。

                    A.964.4

                    B.977.9

                    C.1000.0

                    D.3500.0

                    『正确答案』A

                    『答案解析』本题考查收益法的计算公式。V=A/Y×[1-1/(1+Y)t]=100/10%×[1-1/(1+10%)2]=964.4(万元)。

                    【习题?#32771;?#35774;开发法中的开发经营期的起点是( )的时间。

                    A.土地开始开发

                    B.房屋开?#38469;?#24037;

                    C.开始租售开发完成后的房地产

                    D.取得估价对象

                    『正确答案』D

                    『答案解析』假设开发法中,开发经营期的起点是取得估价对象的日期,即价值时点,终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

                    【习题】某人拥有一套住房,若出租,则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房,并要求年收益率为12%时,假设收益年期无限,则此住房的净销售收入应为( )万元。

                    A.14.58

                    B.15.43

                    C.16.67

                    D.17.32

                    『正确答案』C

                    『答案解析』本题考查收益法的计算公式。V=A/Y=2/12%=16.67(万元)。

                    【习题】某宗可比实例房地产2016年1月30日的价格为500美元/m2,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%,假设人民币与美元的市场汇率2016年1月30日为1美元=7.98元人民币,2016年9月30日为1美元=7.95元人民币,则将?#27599;?#27604;实例调整为2016年9月30日的价格约为( )元人民币/m2。

                    A.3697

                    B.3772

                    C.3769

                    D.3758

                    『正确答案』D

                    『答案解析』不同币种之间换算,一般应采用成交日期的汇率。但是如果先按照原币种的价格进行了市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。

                    500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78(元)。

                    【习题】某宗房地产2015年6月的价格为2300元/平方?#20303;?#24050;知该房地产所在地区的同类房地产2015年4月至12月的价格指数?#30452;?#20026;78,77.5,78.6,79,79.9,82,81.2,83.5,76.4(以2014年12月为基期)。则该房地产2015年11月的价格为( )元/平方?#20303;?/P>

                    A.2443

                    B.2394

                    C.2376

                    D.2582

                    『正确答案』A

                    『答案解析』采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为:可比实例在价值时点的价格=可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指数/成交日期的定基价格指数,所以11月的价格=2300×83.5÷78.6=2443(元)。

                    【习题】某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积是120㎡,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡,建筑物残值率为6%,经济寿命为30年,计算该建筑物的现值是( )元。

                    A.70880

                    B.71936

                    C.77952

                    D.81562

                    『正确答案』B

                    『答案解析』建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936(元)。

                    【习题】某写?#33268;?#39044;计持有2年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写?#33268;?#30446;前的收益价格为( )万元。

                    A.4858

                    B.5200

                    C.2700

                    D.6264

                    『正确答案』B

                   

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